Zusammenfassung

Einbaupflicht

– für Neu- und Umbauten: ab 01.01.2017
– für bestehende Wohnungen: bis 31.12.2020

Mindestens ein Rauchwarnmelder ist einzubauen in allen

– Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen
– Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen

Verantwortlich

– für den Einbau: Eigentümer (siehe Anmerkung)
– für die Betriebsbereitschaft: Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte

Gesetzliche Grundlage

Mit dem “Dritten Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin” vom 17.06.2016 wurde dem § 48 BauO Bln (Wohnungen) der folgenden Absatz 4 zugefügt:

(4) In Wohnungen müssen

Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und

Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

Das Gesetz wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (72. Jahrgang, Nr. 16 vom 28.06.2016) veröffentlicht und tritt gemäß Artikel 3 des Gesetzes am 1. Januar 2017 in Kraft.

Anmerkungen

Mit der Änderung wird der §49 BauO Bln zu § 48.

Anders als in den meisten anderen Bundesländern, ist in Berlin der Einbau von Rauchwarnmeldern auch in den Räumen vorgesehen, in denen nicht bestimmungsgemäß Personen schlafen – neben Schlaf- und Kinderzimmer sowie Fluren also auch in Wohnzimmern, Arbeitszimmern usw. Ausgenommen sind Küchen sowie Bäder und Toiletten. (Letztere gelten nicht als Aufenthaltsräume im Sinne der Bauordnung.)

Der BauO Bln kann keine Regelung zur Verantwortlichkeit für die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern in bestehenden Wohnungen entnommen werden. Der §48 Abs. 4 beschreibt lediglich den Zustand, der am Ende der Übergangsfrist hergestellt sein muss, nicht aber wer dafür verantwortlich ist. Allgemein wird davon ausgegangen, dass die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern in Berlin den Eigentümern obliegt.

Explizit geregelt ist dagegen, dass Mieter oder andere Nutzungsberechtigte für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich sind.

Stand: Juli 2016 – Alle Angaben ohne Gewähr1

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass einzelne Wohnungseigentümer die Sanierung gemeinschaftlichen Eigentums durchsetzen können. Dies setzt jedoch voraus, dass eine Sanierung zwingend erforderlich ist.

Verzögern die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft eine Beschlussfassung über eine erforderliche Sanierung, können sie zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Ein Wohnungseigentümer hatte eine im Keller gelegene Eigentumswohnung im Jahr 2002 erworben. 2008 wurde ein Feuchtigkeitsschaden festgestellt, der dazu führte, dass die Wohnung in der Zwischenzeit unbewohnbar wurde. Ursache hierfür waren Baumängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums.

Eine Sanierung wurde jedoch von den übrigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Der betroffene Wohnungseigentümer reichte Klage ein, um die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft zu einer Sanierung zu verpflichten.

Mit Erfolg! Der BGH verurteilte die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in letzter Instanz der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung und der Bildung einer diesbezüglichen Sonderumlage zuzustimmen.

Ferner stellte das höchste deutsche Zivilgericht fest, dass die übrigen Wohnungseigentümer zum Ersatz künftiger Schäden des betroffenen Wohnungseigentümers verpflichtet sind. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen.

Allerdings haben die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft insoweit einen Gestaltungsspielraum. Sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.

Schadensersatzanspruch möglich

Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist.

Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum war die Wohnung des betroffenen Wohnungseigentümers unbewohnbar. Zudem kam eine Ersatzpflicht der übrigen Wohnungseigentümer für solche Schäden des betroffenen Wohnungseigentümers in Betracht, die dadurch entstanden waren, dass die gebotene Beschlussfassung über die Sanierung zu spät erfolgte.

Eine Haftung kann solche Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14).

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte im Urteil von Oktober 2014 außerdem klar, dass sich einzelne Wohnungseigentümer nicht auf eine Opfergrenze berufen können, wenn eine Instandsetzung oder Sanierung von Gemeinschaftseigentum dringend erforderlich ist. Finanzielle Schwierigkeiten einzelner Wohnungseigentümer können in einem solchen Fall nicht berücksichtigt werden.

Bei dem bereits erläuterten Fall wollten insbesondere Wohnungseigentümer die Sanierung verhindern. Sie verwiesen darauf, dass der Eigentümer der mangelhaften Räume einen relativ geringen Anteil der Sanierungskosten zu tragen hätte. Sie hingegen müssten wesentlich höhere Beträge aufwenden und würden damit die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit erreichen.

Da insbesondere diese zwei Wohnungseigentümer ihre finanzielle Beteiligung an der Sanierung verweigerten, reichte der Eigentümer der mangelhaften Kellerräume beim zuständigen Gericht eine Klage ein.

Mit Erfolg! Wenn eine sofortige Instandsetzung oder Sanierung von Gemeinschaftseigentum erforderlich ist, hat jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft einen Anspruch auf deren Durchführung. Ist eine solche Maßnahme notwendig, können die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft ihre Beteiligung nicht verweigern. Es gibt keine Opfergrenze zu Gunsten einzelner Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft (BGH, Urteil v. 17.10.14, Az. V ZR 9/14).

Wenn eine vermietete Eigentumswohnung nicht bewohnbar ist, weil die Immobilie saniert wird, steht dem Eigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Mietausfall zu. Dabei umfasst dieser Schadensersatzanspruch auch eine vereinbarte Indexmieterhöhung und die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters. So entschied das Landgericht Frankfurt a. M. im Juli 2014.

Über Monate fand in einer Wohnungseigentumsanlage eine Dachsanierung statt. Dabei wurden einige Eigentumswohnungen in einen rohbauartigen Zustand versetzt und unbewohnbar. Der Mieter eines betroffenen Wohnungseigentümers kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos.

Der Wohnungseigentümer machte daraufhin gegen die Eigentümergemeinschaft Schadensersatzansprüche für die entgangene Miete geltend. Nach seiner Ansicht war die Gemeinschaft auch verpflichtet, die aufgrund einer im Mietvertrag vereinbarten Indexmiete anfallende Mieterhöhung sowie die mit dem Mieter vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten.

Das Landgericht Frankfurt a. M. bestätigte, dass der Ersatzanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gemäß § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sowohl die Indexmieterhöhungen als auch die Betriebskostenvorauszahlungen umfasste.

Wohnungseigentümer brauchen die Wohnung des Verwalters als Versammlungsort nicht zu akzeptieren, wenn Differenzen zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer bestehen. Die Folge: Sämtliche in einer dortigen Sitzung gefassten Beschlüsse können angefochten werden (AG Büdingen, Urteil v. 07.04.14, Az. 2 C 359/12).

Ein WEG-Mitglied muss seinen Anteil an den Prozesskosten zahlen. Das gilt auch, wenn es von der WEG verklagt wurde und den Rechtsstreit gewonnen hat. Das entschied der Bundesgerichtshof (Urteil v. 04.04.14, V ZR 168/13).

Normalerweise gilt bei einem Rechtsstreit: Wer obsiegt muss nicht für die Prozesskosten aufkommen. Im WEG-Recht sieht das allerdings etwas anders aus, wie dieses jüngste Urteil des obersten deutschen Zivilgerichts zeigt. Es trägt dem Umstand Rechnung, dass WEG-Mitglieder und WEG unterschiedliche juristische Personen sind und sich doch zwangsläufig überschneiden.

Eine WEG hatte ihre Ansprüche auf Beiträge und Schadenersatz gegen ein Mitglied gerichtlich geltend gemacht. Sie war aber unterlegen. In der Jahresabrechnung verlangte der Hausverwalter die Kosten für den Rechtsstreit anteilig von jedem WEG-Mitglied, also auch von dem beklagten Eigentümer. Der wehrte sich gegen diesen Kostenansatz mit einer Anfechtungsklage.

Alle WEG-Mitglieder müssen zahlen

Diesmal unterlag der einstige Sieger allerdings vor Gericht. Denn die Richter entschieden: Auch er muss sich an den Prozesskosten beteiligen, weil er Mitglied der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft sei. Das gelte zumindest für diesen Prozess, in dem gemeinschaftliche Beitrags- und Schadenersatzansprüche geltend gemacht worden waren.

Wird ein einziges Mitglied von der WEG verklagt, kann es sich den Prozess- und Anwaltskosten nicht entziehen. Ein guter Grund es möglichst erst gar nicht zum Rechtsstreit kommen zu lassen. Dieser Fall zeigt, dass man bestenfalls versuchen sollte, Streitigkeiten in der WEG außergerichtlich zu regeln und mit gesundem Menschenverstand zu handeln.

Reicht die Mehrheit der WEG-Stimmen, um die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage zu beschließen? Nein, sagt der Bundesgerichtshof in einem Urteil. Das sei eine bauliche Veränderung und könne somit nur einstimmig herbeigeführt werden (BGH, Urteil v. 24.01.2014, Az. V ZR 48/13).

Mehrheitsbeschluss gerichtlich angefochten

Ein Mobilfunkunternehmen wollte auf dem Fahrstuhldach der betreffenden Immobilie einen Sendemast errichten. In der Eigentümerversammlung stimmte die Mehrheit der Wohnungseigentümer dafür. Ein WEG-Mitglied jedoch focht diesen Beschluss gerichtlich an. Die betreffende Frau fürchtete eine nicht unerhebliche Belastung durch die Strahlung des Sendemasts. Vor Gericht ging es nun um die Frage, ob die WEG sich über ihre Stimme hinwegsetzen durfte oder nicht.

Wertminderung ist nicht ausgeschlossen

Der Bundesgerichtshof entschied: Ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer ist der Bau einer Mobilfunksendeanlage auf dem Dach der gemeinschaftlichen Immobilie nicht erlaubt.

Entscheidend hierbei sei nicht die Frage, ob von solchen Sendeanlagen wirklich ernsthafte gesundheitliche Gefahren ausgingen oder nicht. Entscheidend sei vielmehr, dass diese gesundheitlichen Gefahren kontrovers in Wissenschaft und Öffentlichkeit diskutiert würden. Deshalb sei es durchaus denkbar, dass ein Sendemast auf dem Haus dessen Miet- und Verkaufswert mindere.

Die Richter stuften die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentümergesetz ein. Diese aber erfordere die Zustimmung aller WEG-Mitglieder.

Dass auch der bereits aus einer Eigentümergemeinschaft ausgeschiedene Wohnungseigentümer aus einem Wirtschaftsplan zur Zahlung von rückständigen Hausgeldvorschüssen verpflichtet ist, entschied das Amtsgericht Brake im Oktober 2014.

Eine WEG hatte einen inzwischen aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Wohnungseigentümer auf Zahlung nicht geleisteter Hausgelder verklagt. Das Mitglied verweigerte die Zahlung der Hausgeldvorschüsse. Er argumentierte, dass der seinerzeit beschlossene Wirtschaftsplan 2010 in dem die Höhe der Hausgeldzahlungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt worden war, für ihn nicht mehr gelte.

Der ehemalige Wohnungseigentümer hatte seine Eigentumswohnung zwischenzeitlich verkauft. Der Käufer war inzwischen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Zudem sei der Wirtschaftsplan inzwischen nicht mehr gültig, weil die Eigentümergemeinschaft inzwischen die ausstehende Jahresabrechnung für das Jahr 2010 per Beschluss genehmigt hatte.

Das mit dem Rechtsstreit befasste Gericht entschied zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Der beschlossene Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 war die Rechtsgrundlage für den Anspruch gegen den verklagten Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes.

Neuer Eigentümer haftet nicht für Altschulden des Voreigentümers

Es erfolgt durch den Genehmigungsbeschluss einer Jahresabrechnung keine Schuldumschaffung zum Nachteil eines inzwischen an Stelle des ursprünglichen Wohnungseigentümers getretenen Eigentümers. Dies würde den Interessen einer Eigentümergemeinschaft widersprechen, weil ein früherer Eigentümer aus seiner Schuld entlassen werden würde.

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft müssen ihre Hausgeldzahlungen nur auf ein Bankkonto leisten, das ihrer Eigentümergemeinschaft zugeordnet ist, stellte das Amtsgericht Hamburg im Juli 2014 klar. Verlangt ein Verwalter, dass auf ein Treuhandkonto gezahlt werden soll, können sich die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft weigern. Das gilt insbesondere dann, wenn die Solvenz der Gemeinschaft nicht gefährdet ist.

Eine WEG hatte eines ihrer Mitglieder auf Zahlung rückständiger Hausgelder verklagt. Der Wohnungseigentümer hatte einige monatlich anfallende Hausgeldraten deshalb nicht bezahlt, weil der Verwalter die Zahlung auf ein eigenes Treuhandkonto gefordert hatte. Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass die Forderung des Verwalters auf sein Treuhandkonto Hausgelder einzuzahlen unzulässig sei. Hausgelder seien nur auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft einzuzahlen.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des verklagten Wohnungseigentümers. Wegen der Verpflichtung des Verwalters Gelder der von ihm betreuten Eigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten, waren Mitglieder der Gemeinschaft nicht verpflichtet, die Zahlungen auf das Treuhandkonto zu erbringen.

Dieses Recht haben Wohnungseigentümer insbesondere dann, wenn die Zahlungsfähigkeit ihrer Eigentümergemeinschaft durch das Ausbleiben der Hausgelder nicht gefährdet ist. Eine Gefährdung der Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft lag im entschiedenen Rechtsstreit nicht vor. Der verklagte Wohnungseigentümer war daher berechtigt, die Hausgelder zurückzuhalten (AG Hamburg, Urteil v. 25.07.14, Az. 10 C 24/14).

Eine Verpflichtung zur Hausgeldzahlung besteht, solange kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, entschied das Amtsgericht Brake im Oktober 2014. Der durch den beschlossenen Wirtschaftsplan entstandene Anspruch einer Eigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer erlischt nicht durch eine später beschlossene Jahresabrechnung.

Eine WEG hatte einen Wohnungseigentümer auf Zahlung nicht geleisteter Hausgelder verklagt. Der Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung der Hausgeldvorschüsse mit dem Argument, dass der seinerzeit beschlossene Wirtschaftsplan 2010 in dem die Höhe der Hausgeldzahlungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer festgesetzt worden war, inzwischen unwirksam sei.

Die Unwirksamkeit des Wirtschaftsplans sei deshalb eingetreten, weil die Eigentümergemeinschaft inzwischen die ausstehende Jahresabrechnung für das Jahr 2010 per Beschluss genehmigt habe. Das mit dem Rechtsstreit befasste Gericht entschied zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Der beschlossene Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 war die Rechtsgrundlage für den Anspruch gegen den verklagten Wohnungseigentümer auf Zahlung des Hausgeldes.

Gemäß § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit einem beschlossenen Wirtschaftsplan sind Wohnungseigentümer verpflichtet, die in einem Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse zu zahlen. Solange kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, besteht eine fortlaufende Verpflichtung zur Zahlung der beschlossenen Vorschüsse.

Die Schuldnerstellung eines Wohnungseigentümers ändert auch der Umstand nicht, dass eine Eigentümergemeinschaft später eine Jahresabrechnung bezogen auf das Wirtschaftsjahr des Wirtschaftsplans per Beschluss genehmigt (OLG Hamm, Urteile v. 03.03.09, Az. 1-15 Wx 96/08 und 15 Wx 96/08). Denn eine Jahresabrechnung ersetzt nicht einen Wirtschaftsplan sondern bestätigt diesen nur.

Eine Eigentümergemeinschaft kann Ansprüche einzelner Eigentümer auf Fertigstellung von Arbeiten an sich ziehen. Das bestätigte auch das Amtsgericht Dortmund im August 2014. Der Beschluss muss allerdings hinreichend bestimmt sein.

Eine Wohneigentumsanlage, ein Dreifamilienhaus aus den fünfziger Jahren, war im Jahr 2012 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden.

Als die Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnungen kauften, war in den Kaufverträgen vereinbart worden, dass die Voreigentümerin des Gebäudes das Dach neu eindeckt sowie Schäden an den Be- und Entwässerungsleitungen der Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss auf eigene Kosten beseitigen lässt. Die Arbeiten sind dann aber seit längerer Zeit eingestellt worden.

Die Wohnungseigentümer wollten deshalb ihre Ansprüche geltend machen und auch ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen. Der Hausverwalter hatte aus diesem Grund zu einer Eigentümerversammlung eingeladen. Im Verlauf der Versammlung wurde folgender Beschluss gefasst und vom Verwalter als Versammlungsleiter verkündet:

„Zur Herstellung des Gemeinschaftseigentums werden rechtliche Schritte gegen den Bauträger eingeleitet. Gegen den Verkäufer soll gerichtlich vorgegangen werden.“

Ist der Beschluss wegen Ungenauigkeit rechtswidrig?

Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass dieser Beschluss rechtswidrig ist. Der Beschluss sei völlig unbestimmt und deshalb unwirksam, weil nur den einzelnen Wohnungseigentümern Gewährleistungsansprüche zustünden. Beim zuständigen Gericht wurde deshalb eine Anfechtungsklage eingereicht.

Das Amtsgericht Dortmund entschied, dass der Beschluss tatsächlich nicht hinreichend bestimmt war. Grundsätzlich können im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer aus ihren Kaufverträgen, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Eigentümergemeinschaft übertragen werden.

Wegen der Bedeutung des Beschlusses musste sich der Umfang der übertragenen Ansprüche aus ihm deutlich ergeben. Denn ein solcher Beschluss, mit dem eine Eigentümergemeinschaft Ansprüche an sich zieht, hat auch Sperrwirkung bezüglich der Geltendmachung von Individualansprüchen durch einzelne Eigentümer. Deshalb musste klar sein, welche Ansprüche von wem die Gemeinschaft an sich gezogen hat. Diesen Anforderungen wurde der angefochtene Beschluss nicht gerecht (AG Dortmund, Urteil v. 26.08.14, Az. 512 C 13/14).

Eigentümergemeinschaften sind berechtigt, den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu reglementieren. Was ein zulässiger Gebrauch ist, kann gem. § 15 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden. Dies stellte das Landgericht Itzehoe im Mai 2014 klar.

Nach der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft war sämtlichen Wohnungseigentümern ein Sondernutzungsrecht an einem der auf dem Grundstück befindlichen Stellplätze zugewiesen. Die Stellplätze waren durch einen Carport überdacht. Vor den Stellflächen befand sich eine ca. 8,50 m breite gepflasterte Zufahrtsfläche.

Nach der Teilungserklärung war jeder Wohnungseigentümer berechtigt das gemeinschaftliche Eigentum in der Weise zu nutzen, dass die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass außerhalb der laut Teilungserklärung zugewiesenen Carport-Stellplätze das Parken ab sofort verboten sein sollte.

Falschparker sollten zukünftig kostenpflichtig abgeschleppt werden. Lediglich kurzes Anhalten zum Be- und Entladen, sowie rücksichtsvolles Parken von Handwerkern und dem Gärtner sollte zukünftig in diesem Bereich erlaubt sein.

Anfechtung des Parkverbots

Ein Wohnungseigentümer reichte gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Die Stellplätze des klagenden Wohnungseigentümers waren nebeneinander angeordnet. In der Vergangenheit kam es vor, dass der Wohnungseigentümer oder seine Gäste ein weiteres Fahrzeug quer vor diesen beiden Stellflächen parkten.

Ohne Erfolg! Nach Ansicht des Gerichts war der angefochtene Beschluss nicht wegen einer Abweichung von der Teilungserklärung rechtswidrig. §§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1 WEG räumen Eigentümergemeinschaften das Recht ein, den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zu reglementieren.

Eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung einer Gemeinschaftsfläche an der ein Sondernutzungsrecht besteht, kann zur Verwirkung des Sondernutzungsrechts führen. Dies entschied das Landgericht Hamburg im Juli 2014.

In einer Eigentümergemeinschaft war Streit über ein Sondernutzungsrecht entstanden. Gemäß der Teilungserklärung bestand an der Gartenfläche hinsichtlich einzelner Anteile jeweils ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer.

Zwei der Wohnungseigentümer hatten ihre Sondernutzungsflächen entgegen der Regelung in der Teilungserklärung zu Ungunsten eines anderen Wohnungseigentümers ausgedehnt, Bäume angepflanzt und rechtswidrig Grenzsteine gesetzt. Jahrelang unternahm der betroffene Wohnungseigentümer hiergegen nichts. Später verkaufte er sein Wohnungseigentum.

Als der neue Eigentümer von der nachteiligen Grenzverschiebung erfuhr und erkannte, dass der Bereich des seiner Eigentumswohnung zugeordneten gesondert nutzbaren Gemeinschaftseigentums größer ist, forderte er die ihn beeinträchtigenden Wohnungseigentümer zur Herausgabe auf. Diese Wohnungseigentümer weigerten sich jedoch und beriefen sich auf Verwirkung des Herausgabeanspruchs.

Das Landgericht Hamburg entschied den Rechtsstreit zu Ungunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Zwar war das Sondernutzungsrecht nicht durch abweichende Vereinbarung erloschen.

Der Anspruch auf Herausgabe und Räumung war jedoch inzwischen verwirkt. Eine über Jahre gelebte, von der Teilungserklärung abweichende Nutzung eines Sondernutzungsrechts führt dazu, dass die Ansprüche aus dem Sondernutzungsrecht nicht mehr durchgesetzt werden können (LG Hamburg, Urteil v. 09.07.14, Az. 318 S 120/13).

Dass Wohnungseigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss ein Sondernutzungsrecht einräumen können, entschied das Landgericht Hamburg im April 2014. Auch Beschlüsse die vor über 30 Jahren gefasst wurden, sind nicht wirksam. Ein Wohnungseigentümer der später durch Kauf seiner Eigentumswohnung in die Eigentümergemeinschaft eingetreten war, hatte einen anderen Wohnungseigentümer auf Freigabe des von ihm genutzten Kellerraums verklagt.

Der verklagte Wohnungseigentümer hatte seine Eigentumswohnung in den 1980er Jahren gekauft. An dem laut Kaufvertrag mitverkauften Kellerraum war 1978 nur ein Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss eingeräumt worden.

Das angerufene Gericht entschied, dass der verklagte Wohnungseigentümer den Kellerraum herausgeben musste. Bei dem Kellerraum handelte es sich nach wie vor um Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer hatte kein wirksames Sondernutzungsrecht erworben. 1978 war das Sondernutzungsrecht per Beschluss nicht wirksam eingeräumt worden, denn die Eigentümergemeinschaft konnte hierüber keinen Mehrheitsbeschluss fassen.

Die frühere Diskussion in der Rechtsprechung, dass Sondernutzungsrechte durch einen rechtswidrigen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss begründet werden können, hat der Bundesgerichtshof durch seine Rechtssprechung zu „Zitterbeschlüssen“ beendet.

Selbst wenn eine allstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorgelegen hätte, wäre diese nicht verbindlich, weil die Einräumung des Sondereigentums dann im Grundbuch hätte eingetragen werden müssen. Denn nur so wäre die Regelung für einen späteren Käufer einer betroffenen Eigentumswohnung verbindlich gewesen (LG Hamburg, Urteil v. 09.04.14, Az. 318 S 117/13).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 51 Wohneinheiten versorgt ihre Bewohner durch eine gemeinsame Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlage mit Trinkwasser. Ein dem Landratsamt übermittelter Prüfbericht eines chemischen Labors stellte in zwei Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage Legionellen fest.

Die Trinkwassererwärmungs- und Trinkwasserleitungsanlage erfüllte nicht die Anforderungen der Trinkwasserverordnung. Das Landratsamt ordnete mit Bescheid gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene Maßnahmen an.

WEG muss Trinkwasserverordnung einhalten

Die Angelegenheit landete vor dem Verwaltungsgerichtshof Bayern. Dieser entschied durch Beschluss vom 29.09.2014 Folgendes (Az.: 20 CS 14.1663):

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die richtige Adressatin belastender Bescheide in Vollzug der Trinkwasserverordnung sein.
2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen im Gemeinschaftseigentum. Die Wasserarmaturen in den Wohneinheiten unterfallen jedoch dem Sondereigentum.
3. Ein Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung Armaturen zur Wasserentnahme benutzt, welche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik i.S.d. Trinkwasserversordnung entsprechen, gefährdet das Trinkwasser im Leitungssystem der Installationsanlage und verstößt gegen seine Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern.
4. Die pauschale Anordnung, alle nicht zertifizierten Armaturen in den Wohneinheiten auszutauschen, ohne dass eine Prüfung im Einzelfall erfolgt, ob diese gesundheitlich bedenklich sind, ist nicht rechtmäßig. Auch nicht zertifizierte Wasserarmaturen können den Anforderungen der Trinkwasserverordnung genügen.

Da kann man nur sagen: Es gibt wohl kaum etwas Wichtigeres als sauberes Trinkwasser. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Bescheid zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen werden.

Ein Wohnungseigentümer hatte die mehrheitlich beschlossene Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft angefochten, weil diese für ihn in sich nicht verständlich war. Im Gegenteil: Es musste eine DIN A4-Seite lange Erläuterung des Verwalters zu Rate gezogen werden.

Die Anfechtung wurde mit Erfolg gekrönt. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die zudem auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält.

Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht nur die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern eben auch die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist.

Diesem Maßstab genügte die angefochtene Jahresgesamtabrechnung nicht. Denn die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft mussten eine DIN A4-Seite mit einem erklärenden Rechenweg durchlesen und nachvollziehen, um die Abrechnung überhaupt verstehen zu können (LG Berlin, Urteil v. 28.02.14, Az. 55 S 150/12 WEG).

Die Hundehaltung auf Gemeinschaftsflächen kann per Beschluss geregelt werden. So entschied das Landgericht Itzehoe im Mai 2014. Ein Mehrheitsbeschluss, der das Spielen von Hunden auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche zulässt, ist nicht anfechtbar, auch wenn keine Anleinpflicht besteht.

Ein Wohnungseigentümer hatte einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft angefochten, wonach Hunde auf den gemeinschaftlichen Rasenflächen ohne Anleinpflicht spielen dürfen.

In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer berechtigt ist, das gemeinschaftliche Eigentum so zu nutzen, dass die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden. Nach der Hausordnung sollte aber keine Tierhaltung außerhalb der Wohnungen erfolgen.

Auf einer Eigentümerversammlung beschloss die Eigentümergemeinschaft zur Klarstellung ihrer früheren Beschlüsse zur Hundehaltung mehrheitlich, dass Hunde der Wohnungseigentümer und Mieter bis auf Widerruf auf den Rasenflächen ohne Leine spielen dürfen.

Das Gericht entschied, dass die Anfechtungsklage unbegründet war. In dem angefochtenen Beschluss war keine Umgestaltung der Rasenflächen in einen Hundespielplatz zu sehen. Der Aufenthalt von Hunden in diesem Bereich war lediglich bis auf Widerruf gestattet worden. Demgemäß handelte es sich um eine jederzeit abänderbare Gebrauchsregelung.

Der gefasste Beschluss betreffend die Nutzung der Rasenfläche durch Anwohner mit Hunden entsprach den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben zur Regelung eines ordnungsgemäßen Gebrauchs durch Eigentümergemeinschaften.

Jedem Wohnungseigentümer kann eine gewisse Rücksichtnahme auf die Interessen der Mitbewohner abverlangt werden. Hierzu gehört auch die Duldung von moderaten Beeinträchtigungen infolge sozial üblicher Tierhaltung (LG Itzehoe, Urteil v. 28.05.14, Az. 11 S 58/13).